Счастье советских времен
«Хрущевки» давно превратились в своеобразный памятник эпохе, но как товар на рынке жилья потребителями они оцениваются неоднозначно…
- Строительство «хрущевок» имело идеологическое обоснование - как и все, что происходило в Советском Союзе. 31 июля 1955 года ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли Постановление «О развитии жилищного строительства в СССл, положившее начало новому жилищному строительству. Возведение нового жилья не поспевало за стремительными темпами роста населения городов, требовались новые технологии, отвечающие задачам быстрого домостроительства. Строительство решили удешевить за счет избавления от архитектурных излишеств. Жертвой провозглашенного курса на борьбу с архитектурными излишествами пали не только сталинская лепнина, башни и арки, но и раздельный санузел, а также «завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений».
В1958 году поля вокруг подмосковной деревни Черемушки стали первой практической строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций возводились пятиэтажные жилые дома. Конструкция типовой пятиэтажки была уникальной для своего времени. Ничего подобного отечественное домостроение еще не знало: дом собирался из элементов, как этажерка. Метод, позволявший монтировать здание без раствора, обеспечивал высокий темп строительства. Правда, подобный безрастворный способ применялся только при возведении домов серии К-7.
Собственно, под «хрущевками» понимаются дома определенных серий: К-7, 1-МГЗ00, II-32, II-35, 1605-АМ и их модификации, а также серии I-510, I-511, I -515, но на интуитивном уровне каждый из нас может узнать такие дома. Это пятиэтажки, на лестничных площадках, как правило, расположены одно- и двухкомнатные квартиры. Для планировок квартир в «хрущевках» характерны маленькие кухни (5-6 квадратных метров), совмещенный санузел, потолки по 2,5 м. Внутренние стены отличаются слабой звукоизоляцией, в домах отсутствовали лифты и мусоропроводы.
Интересно, что в Самаре при типизации квартиры употребляют понятие «ленинградки», причем в него включаются все те же пятиэтажки, только более поздних серий, возводимых с 1965-го по 1972 год. Модифицированные серии этих домов имеют квартиры с чуть большим размером кухни, гораздо чаще встречается раздельное размещение комнат. В самом Петербурге существует понятие «дома-корабли» - проект серии 1-ЛГ-600 по переработанному «ЛенНИИпроектом» польскому проекту. Обычно «дома-корабли» имеют высоту от 9 до 15 этажей, в отличие от «хрущевок» в «кораблях» есть лифт и мусоропровод, но площадь кухни в них такая же маленькая - около 6 квадратных метров. Именно эти дома обычно в российских провинциальных городах называют «ленинградками».
Сносить нельзя реконструировать…
Уже изначально первые массовые серии домов делились на сносимые и несносимые. Дома сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет. Расчетный ресурс несносимых серий был определен в 50 лет. Исходя из этого решается судьба этих домов в Москве, где одновременно существуют программы по сносу «хрущевок» и их реконструкции. Предполагается, что к 2010 году на территории столицы не останется ни одной «сносимой» пятиэтажки (а на территории ЦАО Москвы к 2020 году будут ликвидированы все типовые пятиэтажные дома, независимо от серии). Программу по сносу пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения в Москве подстегивает дефицит земельного ресурса для строительства.
В Самаре «хрущевки» официально именуются «предветхим» фондом, назвать их ветхим фондом властям не позволяют нерешенные вопросы с барачными конструкциями более ранних построек, хотя срок эксплуатации «хрущевок» истекает. В общем объеме жилого фонда Самары «хрущевки» занимают 25-30%. Разработанный местными властями проект модернизации пятиэтажек первых массовых серий предусматривает три варианта реконструкции зданий: полная санация дома, санация дома с надстройкой одного-двух этажей и совершенно новый, экспериментальный вариант - надстройка пяти этажей. Особенно любопытен последний проект, когда этажность «хрущевок» увеличивается до 10 этажей. Причем предполагается изменить планировку не только пристроенных квартир, но и уже ныне существующих - за счет увеличения кухни (до 10 кв.м). Данные проекты реконструкции призваны увеличить ресурс эксплуатации до 150 лет. Правда, до сих пор проекты реконструкции этих домов единичны и носят показательный характер, ни одной десятиэтажной «хрущевки» в Самаре не появилось. Причина банальна - отсутствие серьезных денежных средств, так что в ожидании реконструкции жилья в «хрущевках» вырастет еще не одно поколение самарцев.
Невольный выбор
Пока власти решают вопросы реконструкции, жители активно оперируют «хрущевками» на рынке недвижимости, решая собственные жилищные проблемы. Конечно, комфортабельность данного жилья давно не соответствует требованиям времени. В 60-е годы прошлого века оно возводилось для удовлетворения совсем других потребностей: изолированное жилье в то время уже считалось достижением для советских граждан, о качестве и комфортабельности проживания задумывались мало. За истекшие сорок с лишним лет изменились уровень благосостояния населения, представления о комфортабельности жилища и, как следствие, потребности россиян. «Сегодня потребительские приоритеты на рынке жилья кардинально изменились, - рассказывает директор инвестиционной компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина. - Если вчера многих устраивало проживание в пятиэтажном панельном доме, построенном 30-40 лет назад, с натягом устраивала «хрущевка», зачастую «сталинка» считалась хорошим жильем, то сегодня потребительские интересы все дальше уходят от аварийных домов, грязных подъездов, изношенных коммуникаций в сторону новостроек, преимущества которых очевидны». Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин более категоричен: «Я хотел бы, чтобы будущим поколениям никогда не пришлось жить в этих домах… Сейчас условия проживания в них ниже всякой критики».
При всем этом «хрущевки» составляют основной массив предложений эконом-класса готового жилья и являются самым доступным изолированным жильем для основной части населения. Так, однокомнатная квартира в Промышленном районе «хрущевского» типа в среднем стоит 1800 тысяч рублей, стоимость квартиры улучшенной планировки в доме того же района, построенном в 1980-е годы, находится в диапазоне от 2200 до 2600 тысяч рублей. Разница в 400-600 тысяч рублей для многих оказывается решающей.
«При всех недостатках данных квартир, - вступается за «хрущевки» Наталья Шмойлова, директор АН «Ладья», - они имеют и ряд привлекательных особенностей. Как правило, в «хрущевках» сложившийся годами контингент, легче выстраиваются отношения между соседями». Действительно, отсутствие эффекта «муравейника», который свойствен любой многоэтажной жилой застройке, делает дворы пятиэтажек тихими и камерными. Но ликвидность данного типа жилья поддерживается на рынке совсем не лирическими соображениями покупателей. Большая часть сделок на рынке жилья - альтернативные: продавец недвижимости одновременно является и ее покупателем, так как стабильно высокая доходность объектов недвижимости делает невыгодным извлечение денег из вложений в недвижимое имущество. В движении квартир на рынке по риэлторским цепочкам вливание «новых» денег в рынок происходит, как правило, в самом доступном его сегменте эконом-класса, которым и оказываются «хрущевки» малых площадей (одно- и двухкомнатные).
Именно цена оказывается решающим фактором при покупке данных квартир, других конкурентоспособных параметров у них нет. «Хрущевки» приобретают покупатели с доходом ниже среднего», - констатируют специалисты Агентства Недвижимости Арбат. Покупателей пятиэтажек Екатерина Конахина описывает так: «Молодые семьи, приезжие граждане или те, кто делит жилплощадь, а все потому, что цены на них относительно низкие».
Существенное влияние на формирование спроса на рынке жилья оказывает в последние годы ипотека, вносящая в него существенные коррективы. Ипотечное кредитование расширяет возможности покупателя, тем самым увеличиваются платежеспособный спрос и требования к товару на рынке. На «хрущевки» в отличие от «сталинок» банковские организации оформляют ипотечные кредиты. Несмотря на солидный возраст «хрущевок» и связанные с ним возможные проблемы эксплуатации здания в течение всего срока кредитования (а максимальный срок ипотечного кредита сейчас достигает пятидесяти лет), кредитные организации не могут не учитывать весомый объем пятиэтажек в жилом фонде страны.
Покупатели квартир через ипотеку исходят из иных позиций приобретения жилья: рассматривая покупку как долгосрочное инвестирование, они предпочитают покупать комфортабельное жилье. Существенным моментом является развитие ипотечного кредитования новостроек. Цена квадратного метра в квартире на начальных этапах строительства заметно ниже, чем в секторе готового жилья. По словам Екатерины Конахиной, «гораздо проще сегодня оформить в ипотеку новостройку, так как нет регистрации в регпалате, не совершается оценка объекта и общие временные и финансовые затраты гораздо ниже. Поэтому потребители гораздо охотнее вступают в ипотеку на новое жилье». Специалисты Агентства Недвижимости Арбат отмечают, что с появлением на рынке недвижимости множества застройщиков растут качество и количество предлагаемого жилья, что, безусловно, влияет на ликвидность «хрущевок».
Однако то, что однозначные вердикты «хрущевкам» выносить рано, показывает ценовая раскладка средней удельной цены предложения за квадратный метр в центральных районах Самары. В Ленинском районе средняя удельная цена квадратного метра в «хрущевках» в январе 2008 года достигла 73,6 тысячи рублей. На формирование таких цен влияет исключительно месторасположение недвижимости, то есть по сути цены формирует не столько качество квартир, сколько цена земли в центральных районах города.
Таким образом, в истории «хрущевок» точка пока не поставлена, в настоящий момент квартирами в пятиэтажных домах продолжают активно оперировать участники рынка. С одной стороны, это объясняется значительным объемом предложения (24,2%), с другой - их ценовой доступностью. Дальнейшая судьба «хрущевок» во многом зависит от реализации программ комплексной застройки Самары, то есть заметного изменения жилого фонда города. Поступление на рынок нового, комфортабельного жилья позволит сделать потенциальному покупателю выбор в пользу качества.
Комментарии читателей
Житель "хрущевки": Да сносить их нужно без разбора!!!! Невыносимо спотыкаться о домочадцев в этих клетушках. Так вот!